常州第三批12宗双限宅地已全部挂牌，值得看好吗？

常州今天又挂地了，加上之前的8宗，11月共有12宗双限宅地待拍。

在全国土拍市场整体趋冷，房企拿地心态谨慎克制的大背景下，常州这批次地块将面临怎样的结局，又将对市场产生什么样的影响呢？

今天我们就这个问题重点展开阐述一下。

为什么要在这个时间点挂地？

这个问题其实没有什么值得多聊的，但最近分析师听到了一些“莫名其妙”的言论。

“全国土地市场都这么冷了，常州还在这样的节骨眼上挂地，而且价格还这么高，是谁给的勇气，梁静茹吗？”

上面这句话分析师觉得特别有意思，全国土地市场趋冷是事实，但就因为这样，常州就不挂地了吗？不仅是常州要挂地，全国各地都仍要挂地啊！

每个城市每年都有自己的供地目标，更何况不少城市为了维持房价稳定，2021年还增加了供地目标量。常州就是其中之一。

2021年，常州市区（不含金坛、溧阳，下同）的经营性住宅用地供应目标是3600亩。在第二批宅地成交之后，常州实现成功供地2160亩，加上11月待拍的12宗1165亩，常州2021年截止到目前的经营性住宅用地供应量约3300余亩，仍有一定缺口。

从这一点来看，常州在这个时候供地也只不过是保持一个正常的供应节奏罢了，有什么问题吗？另外，这本轮供地之后，常州四季度大概率还有部分地块将供应，毕竟供应计划还未饱和呢。

保持合理的供应计划，才能维持市场供需平稳，这一点大家应该都能理解，勿需赘述。如果不供地，才更有可能造成房子越卖越少，价格“稳”不下来的局面。

至于上文中说的地价高，分析师认为也还是要辩证的去看。本批次供应的地块中，相对价格较高的老国际学校地块、光星地块、清凉寺南侧地块、中吴宾馆北侧地块等，其地块综合素质本就是居高的。如果从地块价值属性来看，相对于以往成交的宅地，这些地块其实并没有体现出较高的溢价水平。

本批次宅地的价格肯定不低，但不至于高到令人直呼“哪来的勇气”的地步，从各宗地块的价格来看，其实官方限价的态度是很明确的。

毕竟全国地价走势都是一致的，相比于部分重点城市在15%的溢价限制下抬高起始价，常州这一批次挂地价格仍然是“真诚”的。在限价情况下，也给予一定的市场预期，给到房企部分利润空间，这是一个十分真诚又能保持市场健康的态度。

房企还愿意在常州花钱拿地吗？

这也是一个很有意思的问题。

首先我们得想明白一个问题，那就是房企还有钱吗？

就这个问题分析师跟不少房企投资口的人员进行了探讨，得到的答案其实是不太一致的。但有一个统一的答复就是，能搞到钱的还是能搞到，一些账面情况不太好的房企，确实危险了。

事实也是如此，从全国拿地情况来看，国企、央企已经成为拿地的主力。从前两批次的土拍情况来看，常州也同样是如此。

相对而言，融资更为理想的国企、央企，肯定还是会成为下一批次的拿地主力的。

另外，还有一个观点分析师认为大家一定是要记住的。那就是对于开发商来说：“没有不能拿的地，只有不能拿的价格”。

注意，这个价格不单单是指地价，而是从拿地到未来销售，能否算的过账。从常州目前的地价和未来限制房价来看，利润系数还是较为合理的，遇到合适的地块房企一定会出手。

更何况，上半年还有不少深耕性房企，没有在常州拿到地（或者说拿的地不够）呢，都到这个时间点了，怎么还会等呢？很多自媒体说房企已经躺平了，这其实是一个不准确的说法。

房企是选择性的躺平，如果真的就此躺平了，家里的粮仓都告急了，才是真的危险。

所以说，不用担心这一批次地块会不会没人拿。分析师认为，综合素质好的地块一定还是会有不少房企跟进的。

分析师预判，这一批次房企拿地主要将呈现以下三种情况：深耕房企持续加仓；有区域战略布局的国企、央企择机拿地；国企（本土）托底与板块发展联动的重点地块。当然，也不排除一些新的外来房企择机拿地。

离拍地还有一个月的时间，我们也不能完全排除金融环境或有宽松可能性。如果出现这种可能，本轮土地拿地情况可能还有一些细微的变数。但即便出现这种变化，这种变数也应该是向好的。

这一次土拍值得看好吗？

在限地价、限房价、定学区等各个限制性条件配合下，常州未来的房地产市场预期其实是很明晰的，整体的趋势一定是稳中向上。

分析师预判，本次土拍市场热度大概率会有一定的下降，但由于常州的整体市场环境相对健康，城市基本面良好，热度不会一降到底。

但不可否认的是，市场趋冷的当下，各个板块的差异性也开始体现出来了。

根据这一批地块的综合素质来看，老国际学校地块、光星地块、薛家地块、万科西地块、中吴宾馆地块等地块的热度还是会相对高一些。不过部分地块如老国际学校地块受限于资金要求相对过高，可能参拍房企数量会有所限制。

在当下的行情下，核心板块的地块会体现出更强的韧性。因为区位价值决定资产价值，在市场行情低落的情况下，开发房企更愿意为这样的地块买单。

这对于购房者也有较强的借鉴意义，在当下的市场行情下，拥有“保值”能力的资产，才可以称的上是优质资产。

很多人有这样一个疑问，像市府这样的板块，为什么今年要供多块宅地。分析师认为这倒不是坏事。

一方面市府板块的核心区域价值，使得无论是房企还是购房者都是可以看好这个板块的，值得用长远的眼光去持有。另一方面，只有有了足够的供应量，市场环境才能够相对健康，而不会因为库存紧张而造成背离市场的短缺，房价也才能更为稳定。

从这几次土拍的情况，加上对于这一次土拍的预期，我们可以看出，常州温和调控的政策环境，对于市场是有着维稳作用的。

但在全国行情影响下，城市内部的区域分化也会逐步显现。这也是一个结构性优化的过程，市场终究是要优胜劣汰的，好的房企进来，好的板块价值更为稳固，外围的板块也能保持稳健而不冒进发展，这才是理想的状态。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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